Tilbake til blogg
Eiendomsdrift

Serviceavtaler og driftsplan i næringsbygg: slik holder du oversikt

Sist oppdatert: 19. oktober 2026

Du får oversikt over serviceavtalene i et næringsbygg med ett register: én linje per anlegg med NS 3451-kode, leverandør, intervall, responstid, utløpsdato og hvor servicerapporten lagres. Registeret kobles til en drifts- og vedlikeholdsplan (DV-plan), som viser faste rutiner, planlagt vedlikehold og utskifting. Serviceavtaler er dessuten en del av FDV-dokumentasjonen etter TEK17 § 4-1. Nedenfor finner du maler for begge.

Kort fortalt

  • Serviceavtaleregister: hva, hvem, hvor ofte, hvor raskt, hvor lenge.
  • DV-plan: driftsrutiner, planlagt vedlikehold og utskifting, gjerne basert på tilstandsanalyse etter NS 3424.
  • Rapporten fra hvert servicebesøk skal inn i FDV på riktig anlegg.
  • Avvik fra service følges opp som egne avvik med frist.

Hvorfor trenger du et register over serviceavtaler?

I et typisk næringsbygg har sprinkler, brannalarm, nødlys, heis, ventilasjon, kjøling, port, adgangskontroll og SD hver sin leverandør. Avtalene ligger i e-post, permer og regnskapssystemet. Uten register oppdager du utløpte avtaler først når noe stopper. Når brannvesenet kommer på tilsyn, må du lete etter rapporter. TEK17 § 4-1 nevner serviceavtaler som en del av dokumentasjonen for driftsfasen. TEK17 § 4-2 sier at eieren skal holde dokumentasjonen oppdatert.

Hva skal stå i serviceavtaleregisteret?

  1. Anlegg med NS 3451-kode (for eksempel 33 sprinkler, 36 ventilasjon, 62 heis), se NS 3451 i praksis.
  2. Leverandør og kontaktperson, med vakttelefon.
  3. Omfang: hva som inngår (forebyggende service, kontroll, deler, utkalling).
  4. Intervall: månedlig, kvartalsvis, halvårlig, årlig.
  5. Responstid (SLA) for feil og akutte feil.
  6. Startdato, varighet, oppsigelsesfrist og prisregulering.
  7. Rapportkrav: format, frist og hvor rapporten skal lagres.
  8. Hjemmel, hvis kontrollen er lovpålagt, se lovpålagte kontroller.
  9. Kostnad per år og hvem som betaler (eier eller leietaker via felleskostnader).

Mal: serviceavtaleregister (CSV)

ns3451;anlegg;leverandor;omfang;intervall;sla_timer;start;utlop;oppsigelse_mnd;rapport_til;neste_besok;kostnad_ar
33;Sprinkler;;Service og kontroll;Kvartalsvis;4;;;3;FDV 33;;
54;Brannalarm;;Service og kontroll;Årlig;4;;;3;FDV 54;;
44;Nødlys;;Funksjonstest og batteri;Årlig;24;;;3;FDV 44;;
36;Ventilasjon;;Filterbytte og service;Halvårlig;24;;;3;FDV 36;;
62;Heis;;Service;Månedlig;2;;;6;FDV 62;;

Intervallene er eksempler. Bruk det som står i avtalen, FDV-instruksen og eventuelle standarder.

Hva er en drifts- og vedlikeholdsplan?

Byggordboka definerer DV-plan som en «plan for faste driftsrutiner, planlagt vedlikehold og utskifting», og den utarbeides for eksempel på grunnlag av tilstandsanalyser etter NS 3424. I praksis har planen tre lag:

  • Driftsrutiner: vaktmesterrunder, egenkontroll, avlesninger. Se sjekkliste for vaktmester.
  • Service og kontroll: fra serviceavtaleregisteret.
  • Vedlikehold og utskifting: tiltak med år, kostnad og prioritet, fra tilstandsanalyse.

Mal: DV-plan for ett år

maned;ns3451;tiltak;type;ansvarlig;budsjett
Januar;54;Årskontroll brannalarm;Service;Leverandør;
Mars;36;Filterbytte;Service;Leverandør;
April;26;Taksjekk etter vinter;Driftsrutine;Vaktmester;
Juni;23;Utskifting av ytterdør;Vedlikehold;Driftsleder;
September;36;Filterbytte;Service;Leverandør;
Oktober;26;Rens av takrenner og sluk;Driftsrutine;Vaktmester;

Hvordan følger du opp avtalene?

  1. Varsel før besøk: gi leietaker beskjed når anlegg skal testes (for eksempel alarm).
  2. Rapport inn samme uke: lagres på anlegget i FDV.
  3. Avvik fra rapporten registreres med frist og ansvarlig, se avvikshåndtering.
  4. Varsel før utløp: tre til seks måneder før oppsigelsesfristen.
  5. Årlig gjennomgang: pris, responstid, antall utkallinger, kvalitet på rapporter.

Hvilke klausuler bør serviceavtalen ha?

  • Rapport i digitalt format innen avtalt frist, med anleggsnummer.
  • Avvik prioritert med forslag til tiltak og pris.
  • Rett til å bruke rapporter i egen dokumentasjon og overfor myndigheter.
  • Oppdatering av FDV-dokumentasjon ved utskifting av komponenter.
  • Krav til kompetanse og eventuelle godkjenninger, for eksempel FG for brannalarm og sprinkler hvis forsikringen krever det.

Slik er det løst i Tidur

I Tidur kan anlegg og utstyr registreres med leverandør, serviceintervall i måneder og siste service. Tidur regner ut neste frist og markerer den som forfalt eller innen 30 dager. Hver service lagres som hendelse med vedlegg. Faste rutiner legges inn som gjentakende oppdrag (månedlig, kvartalsvis, årlig), og tiltaksplaner har budsjettlinjer. Rapportene havner i FDV-strukturen etter NS 3451.

Ofte stilte spørsmål

Er serviceavtaler lovpålagte?

Avtalen i seg selv er sjelden et krav, men kontrollen og vedlikeholdet er det. En serviceavtale er den vanligste måten å oppfylle kravet på.

Hvem skal ha serviceavtalen, eier eller leietaker?

Det står i leieavtalen. For felles anlegg er det normalt eier. Sørg uansett for at eier får rapportene.

Hvor lenge skal servicerapporter lagres?

Det finnes ikke en felles frist. Lagre dem så lenge anlegget er i drift, fordi de dokumenterer historikk ved tilsyn og forsikringsoppgjør.

Kilder