Tilbake til blogg
Eiendomsdrift

Tilstandsanalyse av næringsbygg etter NS 3424: fra tilstandsgrad til vedlikeholdsplan

Kort svar: En tilstandsanalyse etter NS 3424 gir hver bygningsdel en tilstandsgrad (TG 0–3, eller TGIU når den ikke er undersøkt) og vurderer konsekvensen av avvikene. I et næringsbygg blir analysen nyttig først når hvert funn med TG 2 eller TG 3 blir et konkret tiltak med ansvarlig, år og kostnad, sortert etter bygningsdel i NS 3451. Velg analysenivå ut fra formålet: nivå 1 for porteføljer, nivå 2 for å prioritere i ett bygg, nivå 3 for konkrete problemer.

Sist oppdatert: 21. oktober 2026.

Hva er NS 3424?

NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring beskriver hvordan tilstand skal registreres, vurderes og dokumenteres. Standard Norge skriver at den kan brukes for alle typer byggverk, også tekniske installasjoner, og at den danner grunnlaget for FDVU-strategi og vedlikeholdsplaner. I desember 2020 kom en egen veiledning, NS 3424:2012/G2:2020, med eksempler og tabeller. Begge er betalte standarder.

Fordelen med én felles metode er at du kan sammenligne analyser over tid, mellom bygg og før og etter utført vedlikehold. For eiendomsforvaltere med flere bygg er nettopp det poenget.

Tilstandsanalyse av borettslag har vi skrevet om i en egen guide. Denne handler om næringsbygg og offentlige bygg.

Hva betyr tilstandsgradene?

  • TG 0: ingen avvik fra referansenivået.
  • TG 1: mindre avvik.
  • TG 2: vesentlige avvik.
  • TG 3: store eller alvorlige avvik.
  • TGIU: tilstandsgrad ikke undersøkt, for deler som ikke kan inspiseres, for eksempel skjulte vannrør eller innbygde fundamenter.

Standard Norge peker på det viktigste skillet: TG 0 og TG 1 er «ok», mens TG 2 og TG 3 er «ikke ok» og krever tiltak på kort sikt eller straks. TGIU er ikke en god nyhet. Det er et hull i kunnskapen som du bør vurdere å tette.

Tilstandsgraden måles mot et referansenivå som velges i planleggingen, for eksempel myndighetskrav, byggherrekrav eller brukerkrav. Uten et tydelig referansenivå blir gradene vanskelige å sammenligne.

Hva er konsekvensgrad og risiko?

Ifølge Byggordboka graderes konsekvensen av et avvik også på fire trinn: KG 0 ingen, KG 1 små og middels, KG 2 vesentlige og KG 3 store og alvorlige konsekvenser. Det skal stå hvilken type konsekvens det gjelder, for eksempel sikkerhet, helse, ytre miljø, energiforbruk, konsekvens for virksomheten, økonomi eller brudd på lover og forskrifter.

På nivå 2 og 3 skal risiko i tillegg vurderes for alle deler med avvik. Risikoen bygger på tilstand, sannsynlighet for skade og konsekvensgrad, og graderes som lav, middels eller høy. Det er denne vurderingen som skal ligge til grunn for prioriteringen av tiltak.

Nivå 1, 2 eller 3: hvilket analysenivå trenger du?

  • Nivå 1, konstatering: visuelle observasjoner og enkle målinger, med grove mengde- og kostnadsoverslag. Passer når du skal kartlegge en stor portefølje.
  • Nivå 2, prioritering: som nivå 1, men mer detaljert, og med gjennomgang av tegninger, beskrivelser og bygningshistorikk. Passer for ett bygg eller utvalgte bygningsdeler.
  • Nivå 3, prosjektering: spesialundersøkelser av bestemte deler, for eksempel laboratorieprøver eller destruktive metoder.

Standard Norge skriver at det ofte blir en blanding av nivåer, og at nivå 1 ikke bør velges for skjulte bygningsdeler som erfaringsmessig ofte har problemer. Et vanlig grep er nivå 1 på hele bygget og nivå 2 eller 3 der du allerede vet om lekkasjer, fukt eller gamle installasjoner.

Hvem bør gjøre tilstandsanalysen?

Standarden stiller krav til kompetanse og uavhengighet. Standard Norge anbefaler et lag som minst dekker bygg, VVS og elektro for en vanlig bygning. Den som analyserer skal også opplyse om bindinger til parter som har interesser i bygget.

Vaktmesteren og driftslederen er likevel viktige. De vet hvor det har lekket, hvilke anlegg som feiler, og hvor tegningene ligger. Gi rådgiveren FDV-dokumentasjonen, servicerapportene og avvikshistorikken før befaringen, så blir nivå 2 bedre og billigere.

Hva må stå i bestillingen?

Standard Norge skriver at det ikke er nok å vise til NS 3424 i tilbudsgrunnlaget. Oppdragsgiver må selv velge:

  1. Omfang: hvilke bygg og bygningsdeler som skal med.
  2. Analysenivå per bygningsdel.
  3. Referansenivå for TG 0.
  4. Aspekter: teknisk tilstand, miljø, energiforbruk eller funksjon.
  5. Konsekvenstyper som skal vurderes.

Be i tillegg om at funnene leveres strukturert etter NS 3451, med kostnadsanslag og anbefalt år for tiltak. Det er ikke et krav i standarden, men det gjør rapporten mye enklere å bruke i driften.

Fra tilstandsgrad til vedlikeholdsplan: slik gjør du det

  1. Legg hvert funn på en bygningsdel med NS 3451-kode, for eksempel 26 yttertak eller 31 sanitær. Se NS 3451 i praksis.
  2. Skill de gode fra de dårlige. TG 0 og TG 1 går inn i ordinært vedlikehold og neste runde. TG 2, TG 3 og TGIU skal behandles.
  3. Prioriter etter risiko, ikke bare etter tilstandsgrad. TG 2 med KG 3 for sikkerhet kan haste mer enn TG 3 på en fasadeflate med liten konsekvens.
  4. Lag tiltak med beskrivelse, ansvarlig, frist og budsjett per år.
  5. Legg tiltakene i årshjulet og planen for flere år. Se årshjul for eiendomsdrift.
  6. Følg opp og lukk. Når tiltaket er utført, registrer ny tilstand. Da ser du effekten neste gang.

Eksempel på tiltaksliste (CSV)

Dette er eksempeldata som viser formatet, ikke reelle funn eller priser.

NS 3451;Bygningsdel;TG;KG og type;Risiko;Tiltak;År;Kostnadsanslag;Ansvarlig
26;Yttertak, tekking;TG 2;KG 2 økonomi;Middels;Reparere tekking og beslag;2027;Fylles inn;Driftsleder
31;Varmtvannsbereder;TG 3;KG 2 helse;Høy;Skifte bereder;2026;Fylles inn;Vaktmester
23;Yttervegg, fasade;TG 2;KG 1 estetikk;Lav;Male fasade;2028;Fylles inn;Forvalter
31;Rør i sjakt;TGIU;Ikke vurdert;Ukjent;Nivå 3-undersøkelse;2026;Fylles inn;Rådgiver

Hvordan henger dette sammen med internkontroll?

Tilstandsanalysen er ikke en lovpålagt kontroll i seg selv, men funn med konsekvens for sikkerhet, brann eller helse må følges opp som avvik. Se avvikshåndtering i eiendomsdrift og lovpålagte kontroller i næringsbygg.

Slik er det løst i Tidur

I Tidur kan du registrere tilstander med tilstandsgrad (TG0–TG3 og TGiU) og konsekvensgrad, knytte dem til FDV-systemer og komponenter, og samle dem i en tiltaksplan. Tiltakene får ansvarlig, frist, prioritet, status og budsjettlinjer per år.

Ofte stilte spørsmål

Er tilstandsanalyse etter NS 3424 lovpålagt for næringsbygg?

Vi har ikke funnet et generelt lovkrav om NS 3424-analyse for næringsbygg. Standarden brukes fordi den gir en felles og sammenlignbar metode. Avtaler, finansiering eller eiers egne krav kan likevel kreve den.

Hva er forskjellen på NS 3424 og NS 3600?

NS 3600 brukes til teknisk tilstandsanalyse ved salg av bolig. NS 3424 er den generelle standarden for alle typer byggverk og passer for næringsbygg og offentlige bygg.

Hvor ofte bør vi gjøre en ny analyse?

Standarden gir ikke et fast intervall i kildene vi har lest. Mange gjør en ny gjennomgang når vedlikeholdsplanen skal rulleres, eller etter større tiltak. Skjulte deler med TGIU bør undersøkes før neste plan.

Kan vaktmesteren gjøre analysen selv?

En enkel egenregistrering er nyttig, men en analyse etter NS 3424 krever kompetanse innen bygg, VVS og elektro, og uavhengighet.

Kilder