Tilbake til blogg
Eiendomsdrift

Internkontroll for næringsbygg: hva gårdeier og forvalter faktisk må ha

Sist oppdatert: 19. oktober 2026

En gårdeier eller forvalter av næringsbygg må ha et skriftlig system som viser mål, ansvarsfordeling, risikovurdering, rutiner for avvik og en årlig gjennomgang. Det er minstekravet i internkontrollforskriften § 5 nr. 4–8. I tillegg krever brannforebyggingsforskriften § 9 systematisk sikkerhetsarbeid for eiere av byggverk. Leieavtalen kan legge oppgaver på leietaker, men eieren kan fortsatt få pålegg fra myndighetene.

Kort fortalt

  • Skriftlig må du ha: mål, organisering, risikovurdering, avviksrutiner og gjennomgang.
  • Brann: rutiner for å avdekke og rette feil, og dokumentasjon av kontroller (brannforskriften §§ 9–10).
  • Utleier av arbeidslokaler har egne plikter etter arbeidsplassforskriften § 1-2.
  • Lag en ansvarsmatrise mellom eier, forvalter og leietaker, og legg den ved leieavtalen.

Hvilke regler gjelder for gårdeieren?

  • Internkontrollforskriften gjelder virksomheter som omfattes av blant annet arbeidsmiljøloven, el-tilsynsloven og brann- og eksplosjonsvernloven. § 6 krever skriftlig avtale om samordning når flere virksomheter arbeider på samme arbeidsplass.
  • Forskrift om brannforebygging: eierens plikter til kunnskap (§ 4), kontroll og vedlikehold (§ 5), systematisk sikkerhetsarbeid (§ 9) og dokumentasjon (§ 10).
  • FEL § 9: eier og bruker skal sørge for ettersyn og vedlikehold av el-anlegget.
  • Arbeidsplassforskriften § 1-2: for utleiere av arbeidslokaler gjelder blant annet kapittel 2 og 3. Det omfatter krav til ventilasjon, nødbelysning og forhold som gjør renhold og vedlikehold trygt.
  • Plan- og bygningsloven § 31-1: eieren skal holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand.

Hva må du ha skriftlig?

Etter § 5 må punkt 4–8 dokumenteres skriftlig. For en gårdeier betyr det typisk:

  1. Mål: for eksempel null lukkede rømningsveier ved tilsyn og alle lovpålagte kontroller utført innen frist.
  2. Organisering: hvem som er eier, forvalter, driftsleder og vaktmester, og hva hver har myndighet til.
  3. Risikovurdering per bygg: brann, el, fall fra tak, legionella, snø og is, innbrudd.
  4. Rutiner for avvik: hvordan feil meldes, prioriteres og lukkes, se avvikshåndtering i eiendomsdrift.
  5. Gjennomgang: minst én gang i året, med referat og tiltak.

I tillegg skal dokumentasjon som andre regler krever, inngå: sertifikater, kontrollrapporter, samsvarserklæringer og instrukser.

Ansvarsmatrise: eier, forvalter og leietaker

Dette er et utgangspunkt. Fordelingen må stemme med leieavtalen.

  • Brannalarm, sprinkler, nødlys: eier sørger for kontroll og service. Leietaker melder feil og holder utstyr fritt.
  • Rømningsveier i felles areal: eier/forvalter. I leid areal: leietaker holder dem frie (brannforskriften § 11).
  • El-anlegg: eier for felles anlegg og hovedfordeling. Leietaker for eget anlegg og utstyr, slik det er avtalt.
  • Ventilasjon: eier for aggregat og hovedanlegg. Leietaker melder om endret bruk eller flere personer.
  • Legionella i varmtvann og dusjer: den som eier og drifter anlegget, normalt eier.
  • Heis: eier (sikkerhetskontroll, service, loggbok).
  • Innredning og ombygging: den som bestiller arbeidet, med eiers samtykke og oppdatert FDV.

DiBK fikk utarbeidet en oversikt over bygningseiers offentligrettslige ansvar. Den peker på at regelverket overlapper, og den vurderer hva som skjer når ansvaret er lagt på leietaker.

Hvordan bygger du internkontrollen i praksis?

  1. Lag en liste over bygg, anlegg og leietakere.
  2. Legg inn lovpålagte kontroller og serviceavtaler i en driftsplan.
  3. Gjør risikovurdering per bygg og lag tiltaksplan.
  4. Lag en vaktmestersjekkliste for runder og egenkontroll.
  5. Avtal samordning skriftlig med leietakere og leverandører (§ 6).
  6. Gå gjennom alt årlig. Hvilke avvik gjentar seg?

DSBs temaveileder Systematisk sikkerhetsarbeid for bygningseiere gjelder også profesjonelle eiere som leier ut.

Hva ser brannvesenet etter ved tilsyn?

Ifølge DSBs veiledning kan brannvesenet be om dokumentasjon på at eieren oppfyller pliktene sine. Ha dette klart:

  • Oversikt over brannsikkerhetsinnretninger og forutsetningene i brannkonseptet.
  • Rapporter fra kontroll og service, med avvik og lukking.
  • Avtaler som fordeler oppgaver mellom eier og leietakere.
  • Rutiner for å oppdage og rette feil, og bevis på at de brukes.
  • Dokumentasjon av endringer i bruk eller ombygging.

Dokumentasjonen kan være elektronisk. Det viktigste er at den er oppdatert og samsvarer med bygget.

Slik er det løst i Tidur

I Tidur samler du eiendommer, FDV etter NS 3451, gjentakende kontroller og avvik på ett sted. Avvik har kategori, bilde, hastevarsel og lukking med navn og dato. Rapporten per eiendom viser utførte og tapte oppdrag og åpne og lukkede avvik, som gir et godt grunnlag for den årlige gjennomgangen. Tiltaksplaner med tilstander og budsjettlinjer kan dokumentere oppfølgingen av risikovurderingen.

Ofte stilte spørsmål

Holder det at leietaker har egen internkontroll?

Nei. Leietakers system dekker egen virksomhet. Eieren må ha sitt eget for bygget og avtale samordning.

Må internkontrollen være digital?

Nei, men den må være skriftlig der forskriften krever det, og tilgjengelig. Digitale systemer gjør det lettere å vise historikk ved tilsyn.

Hvem fører tilsyn?

Brannvesenet, el-tilsynet (DLE), Arbeidstilsynet og kommunen, hver innen sitt område.

Hvor ofte må internkontrollen gjennomgås?

Forskriften sier «systematisk overvåkning og gjennomgang», uten fast intervall. Årlig gjennomgang er vanlig praksis, og ekstra gjennomgang ved større endringer.

Kilder