Tilbake til blogg
Eiendomsdrift

Sprinkleranlegg i borettslag: kontroll, vedlikehold og styrets ansvar

Har borettslaget sprinkleranlegg, er det styret som må sørge for at anlegget blir kontrollert og vedlikeholdt slik at det virker når det trengs. Det følger av forskrift om brannforebygging § 5. Forskriften sier ikke hvor ofte, men i praksis betyr det jevnlig ettersyn, en serviceavtale og en årlig kontroll som forsikringsselskapet ofte krever at et FG-godkjent foretak utfører.

Dette er en praktisk oversikt for styre, forretningsfører og vaktmester. Den er ikke juridisk eller brannteknisk rådgivning, og styret bør sjekke anleggets FDV-dokumentasjon og vilkårene i lagets forsikring.

Når har et borettslag sprinkleranlegg?

Nyere boligblokker har ofte sprinkler fordi byggereglene krever det. Etter TEK17 § 11-12 skal byggverk i risikoklasse 4 der det kreves heis, ha automatisk brannslokkeanlegg. Boliger er risikoklasse 4, og etter TEK17 § 12-3 er det krav om heis i bygninger med tre etasjer eller flere som har boenhet. Eldre blokker mangler ofte sprinkler, men noen har fått det ved rehabilitering eller i garasjeanlegget.

I boligdelen brukes som regel boligsprinkler etter NS-EN 16925, mens næringsarealer og større garasjer ofte er prosjektert etter NS-EN 12845. Hvilken standard deres anlegg følger, står i FDV-dokumentasjonen.

Hva sier reglene om kontroll og vedlikehold?

Forskrift om brannforebygging § 5 sier at eieren skal sørge for at installasjoner som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene av brann, blir kontrollert og vedlikeholdt slik at de fungerer som forutsatt. Kontrollen skal avklare om anlegget oppfyller kravene som gjelder for bygget, og om det fungerer alene og sammen med andre sikkerhetsinnretninger, som brannalarmen. Omfang og hyppighet skal tilpasses anlegget og byggets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.

DSBs veiledning til forskriften sier at et borettslag regnes som en virksomhet med plikt til systematisk sikkerhetsarbeid etter § 9, og at styret må ivareta fellesinstallasjoner som brannalarmanlegg og sprinkleranlegg. Andelseierne skal gi adgang til boligen for nødvendig kontroll og vedlikehold. DSB viser til NS-EN 12845 og NS-EN 16925 som standarder som normalt vil dekke kontrollplikten. Etter § 10 skal laget kunne dokumentere at pliktene er oppfylt.

Ettersyn, service og årlig kontroll

Ålesund brannvesen peker på at mange styrer tror løpende service fra en rørlegger er nok. Brannvesenet skiller mellom løpende ettersyn, service og årlig ekstern kontroll:

  • Jevnlig ettersyn av en ansvarlig person i laget eller vaktmester, for eksempel at manometre viser normalt trykk og at hovedventilen står åpen. Hyppigheten står i standarden og i leverandørens anvisninger.
  • Service og vedlikehold etter avtale med en sertifisert virksomhet, der feil blir rettet.
  • Årlig kontroll av en uavhengig, sertifisert virksomhet. Ålesund brannvesen skriver at forsikringsselskapene krever FG-godkjent kontroll.

DSB presiserer at brannvesenet ikke kan kreve FG-godkjenning med hjemmel i § 5, men at forsikringsselskapene kan gjøre det. Sjekk derfor sikkerhetsforskriftene i lagets forsikringsavtale. Avvik i forsikringsvilkårene kan få betydning hvis det skjer en skade.

Hva beboerne og vaktmester bør passe på

  • Ikke mal, dekk til eller heng noe på sprinklerhoder og rør. Det gjelder også ved oppussing.
  • Ikke sett opp nye vegger, himlinger eller hyller i boder og garasjer uten å avklare med styret. Det kan gi områder som anlegget ikke dekker.
  • Meld fra om skadde hoder, lekkasjer eller dryppende rør straks.
  • Hold rommet med ventilsett og stengeventil skiltet, ryddig og tilgjengelig for brannvesenet. Ålesund brannvesen påpeker dette.
  • Spør leverandøren hvordan anlegget er frostsikret der rør går gjennom kalde rom, som garasjer og loft.

Brukerne av bygget har selv plikt til å melde fra til eieren om forfall og skader på sikkerhetsinnretninger, etter forskrift om brannforebygging § 11.

En enkel sjekkliste for styret

  1. Finn FDV-dokumentasjonen for anlegget: standard, tegninger, ventilplassering og leverandørens anvisninger. Se guiden om FDV-dokumentasjon og NS 3451.
  2. Utpek en ansvarlig for ettersyn, gjerne med en stedfortreder, og avtal hvordan ettersynet loggføres.
  3. Inngå eller gjennomgå serviceavtalen med en sertifisert virksomhet.
  4. Bestill årlig kontroll og les rapporten. Sett en frist for hvert avvik.
  5. Sjekk at sprinkleranlegget og brannalarmen er testet sammen der de skal virke sammen.
  6. Informer beboerne om hva de ikke må gjøre med sprinklerhoder, og om tilgang ved kontroll.
  7. Ta anlegget med i internkontrollen og vedlikeholdsplanen.

Oppfølging i praksis

Med Tidur kan du legge sprinklerettersynet inn i oppgaveplanen for bygget, slik at det blir sjekklisten vaktmester bruker ute på oppdrag, og sette det opp som et gjentakende oppdrag. Avvik, som et skadet sprinklerhode eller lavt trykk, kan meldes med bilde fra mobilappen og følges opp til de er lukket. Kontrollrapporter og tegninger kan samles i dokumentarkivet med NS 3451-struktur. Tidur erstatter ikke service, årlig kontroll eller faglige vurderinger av anlegget.

Ofte stilte spørsmål

Er det lovpålagt med årlig kontroll av sprinkleranlegg?
Forskriften krever kontroll og vedlikehold tilpasset anlegget og bygget, men setter ikke et fast intervall. Standardene og forsikringsselskapenes vilkår legger i praksis opp til årlig kontroll.

Må borettslaget ettermontere sprinkler?
Ikke automatisk. Forskrift om brannforebygging § 8 krever at eldre bygg oppgraderes til minst nivået i byggeforskriften fra 1984, så langt det er praktisk og økonomisk forsvarlig. Sprinkler kan være ett av flere mulige tiltak, og det bør vurderes av fagfolk.

Hvem betaler hvis sprinkleren løser ut og gir vannskade?
Det avhenger av årsaken og av forsikringen. Kontakt lagets forsikringsselskap, og se guiden om vannskade i borettslag.

Kan vi stenge anlegget under oppussing?
Ikke på eget initiativ. Avtal det med serviceleverandøren, og varsle forsikringsselskapet og eventuelt brannvesenet hvis anlegget må stenges.

Kilder