Tilbake til blogg
Eiendomsdrift

Varmtvannsberedere i borettslag: levetid, legionella og styrets ansvar

I et borettslag er det som regel andelseieren som har ansvaret for varmtvannsberederen inne i egen leilighet, mens laget har ansvaret for felles varmtvannsanlegg og felles rør. Styret bør likevel vite hvor gamle berederne er, informere beboerne og sørge for at et felles anlegg følges opp mot legionella. Utgangspunktet står i borettslagsloven § 5-12, der andelseieren skal vedlikeholde og ved behov skifte ut blant annet rør, utstyr og apparater i boligen, og § 5-17, der laget skal vedlikeholde felles rør og installasjoner. Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes, så sjekk dem først.

Dette er en praktisk oversikt for styre, forretningsfører og vaktmester. Den er ikke juridisk eller VVS-faglig rådgivning. Sjekk alltid vedtektene, FDV-dokumentasjonen og lagets forsikringsvilkår.

Hvem har ansvaret for hva?

  • Andelseier: egen bereder i leiligheten, med tilkoblinger, vedlikehold og utskifting, med mindre vedtektene sier noe annet.
  • Borettslaget (styret): sentrale beredere eller varmevekslere, sirkulasjonsledninger og felles rør som går gjennom boligene (§ 5-17 andre ledd).
  • Felles for begge: andelseieren skal gi tilgang til boligen når laget trenger det for ettersyn og arbeid på felles installasjoner (§ 5-17 tredje ledd).

Selv om berederen er andelseierens ansvar, rammer en lekkasje ofte bygningen og naboene. Ifølge en artikkel fra USBL er det borettslagets forsikring som skal dekke skader på gulv, vegger og tak etter en vannskade, og beboerne kan ikke tegne egen bygningsforsikring. Vilkår og egenandel varierer mellom selskapene.

Levetid: når bør berederen byttes?

Det finnes ingen lovbestemt levetid. Gjensidige skriver i en guide om benkeberedere at typisk levealder er 20 til 30 år, men at tegn på slitasje som dårlig varme, dårlig mantling og små drypplekkasjer gjerne kommer når berederen er mellom 15 og 20 år. Samme artikkel viser til tall fra Finans Norge: 2 040 skader med varmtvannsbereder som årsak i 2010, og 3 170 i 2023.

Tegn beboere og vaktmester kan se etter:

  • Fukt, rust eller vann i skapet eller på gulvet rundt berederen.
  • Grønnfarge på messingkoblinger, som kan tyde på lekkasje.
  • Lite varmtvann, eller at skapet rundt blir unormalt varmt.
  • Produksjonsåret på typeskiltet. Er det ukjent, er det et argument for å få berederen vurdert av rørlegger.

Lekkasjesikring og vannstopper

TEK17 § 15-5 fjerde ledd sier at lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler. Veiledningen fra DiBK sier at det må monteres en automatisk lekkasjestopper der lekkasjevann ikke vil renne til sluk eller overløp. Ifølge Gjensidige har det vært pålagt å installere lekkasjestopper på nye benkeberedere siden 2010, og bransjen anbefaler det sterkt også på eldre beredere.

Kravene i TEK17 gjelder ved nye installasjoner og tiltak. De gir ikke automatisk plikt til å bygge om eldre anlegg, men er et godt mål når berederen likevel skal byttes. Se også guiden om vannskade i borettslag.

Temperatur, legionella og skolding

Varmtvann skal være varmt nok til å hindre legionella, men ikke så varmt at noen skolder seg. DiBK skriver i veiledningen til § 15-5 at legionella formerer seg mellom 20 og 45 °C, og at varmtvann i sirkulerende system bør holde minst 65 °C. Samtidig er den preaksepterte ytelsen at varmtvann til personlig hygiene ikke skal overstige 55 °C ved tappestedet i vanlige boliger, normalt løst med blandeventil eller termostatbatteri.

For felles VVS-anlegg i borettslag gjelder forskrift om miljørettet helsevern kapittel 3a. Helsedirektoratets legionellaveileder bruker blant annet over 70 °C i beredere, over 60 °C ved tappestedet etter ett minutt, og inspeksjon, tømming og skylling av bereder ut fra risikovurdering som eksempler. Les mer i guiden om legionella i borettslag.

Hva styret bør gjøre

  1. Les vedtektene og avklar hvem som eier og vedlikeholder berederne.
  2. Lag en oversikt over berederne i laget, med type, plassering og produksjonsår der det er kjent.
  3. Informer beboerne skriftlig om eget ansvar, levetid og nytten av vannstopper.
  4. Følg opp sentrale beredere og sirkulasjonsanlegg med risikovurdering og driftsrutiner etter legionellaveilederen.
  5. Vurder sammen med forretningsfører om felles utskifting kan være aktuelt der mange beredere er gamle. Hvordan kostnadene skal fordeles må avklares mot vedtektene og eventuelt generalforsamlingen.
  6. Ta temaet inn i vedlikeholdsplanen og internkontrollen.

Bytte og tilkobling bør gjøres av rørlegger, og elektrisk arbeid skal utføres av en registrert elvirksomhet. Se el-sjekk og termografering i borettslag.

Dokumentasjon i FDV-arkivet

  • FDV-dokumentasjon for sentrale beredere, varmevekslere og sirkulasjonspumper.
  • Oversikt over beredere i leilighetene, med alder og eventuell vannstopper.
  • Risikovurdering og temperaturlogg for legionella der laget har felles anlegg.
  • Servicerapporter, fakturaer og samsvarserklæringer etter bytte.
  • Informasjon som er sendt til beboerne.

Se FDV-dokumentasjon og NS 3451.

Oppfølging i praksis

Med Tidur kan du legge temperaturmåling, ettersyn av teknisk rom og kontroll av sentrale beredere inn i oppgaveplanen som gjentakende oppdrag med sjekkliste. Avvik kan meldes med bilde og følges opp til de er lukket, og FDV-dokumenter kan ligge i dokumentarkivet med NS 3451-struktur. Tidur erstatter ikke rørlegger, risikovurdering eller VVS-faglig vurdering.

Ofte stilte spørsmål

Må borettslaget betale for ny bereder i leiligheten?
Ikke etter hovedregelen i borettslagsloven § 5-12, der utstyr og apparater i boligen er andelseierens ansvar. Vedtektene eller en avtale med laget kan fordele det annerledes.

Er det krav om å bytte bereder etter et bestemt antall år?
Vi har ikke funnet noe lovkrav om fast utskiftingsintervall. Forsikringsbransjen peker på økt risiko for lekkasje når berederen er mellom 15 og 20 år.

Gjelder legionellareglene for beredere i hver leilighet?
Forskriften nevner VVS-anlegg i sameier og borettslag. Hvordan den treffer anlegget hos dere, bør vurderes i risikovurderingen, gjerne i dialog med kommunen.

Kilder